En el sector inmobiliario una de las características principales de las compañías para saber si se encuentran o no baratas es el NAV.

¿Qué es el NAV?

NAV: Valor neto de los activos

Otra de las magnitudes que se utilizan para valorar los activos de una empresa es el NAV («net asset value, en inglés). Se trata del valor neto de los activos. En concreto, el NAV es el valor de mercado de los activos (esto es, el GAV) de una empresa menos sus deudas netas (cuentas a  pagar menos cuentas a cobrar, tesorería, créditos y préstamos y operaciones comprometidas).

Si dividimos el valor del NAV (valor neto de los activos) por el número total de acciones que tiene una empresa, obtenemos el NAV por acción. Esta cifra nos indicaría el valor neto de los activos de la empresa que le correspondería a cada acción de esa sociedad.

Además, existen otros conceptos que los expertos vienen utilizando para ajustar aún más la valoración de los activos. Así, después de deducir los impuestos, asociados a la venta de los activos que forman el NAV, se obtiene el NNAV («net net asset value»)

En este ratio nos basamos en diciembre para indicar que REALIA era la inmobiliaria más barata cuando cotiza a 0,6X y es el ratio en el que nos basamos para indicar que Inmobiliaria del Sur es la inmobiliaria más barata ahora mismo.  Este dato es determinante de cara al medio/largo plazo.

CUADRO DE RESULTADOS DEL 1º TRIMESTRE DE 2016 

*Cifras en miles de €

*Beneficio ajustado: Sin tener en cuenta extraordinarios.

*Renta Corporación: queda excluida al no ser un negocio "puramente inmobiliario", pues su negocio consiste en la adquisición, rehabilitación y venta de inmuebles en las zonas TOP de las grandes ciudades. 

Breve resumen de cada una de ellas

*Inmobiliaria Colonial: Ha crecido en el 1º trimestre un 20% hasta alcanzar unas ventas de 66 millones de €, su negocio procede de rentas con una ocupación entorno a un 95% actualmente.

Los resultados han sido buenos ya que ha conseguido 11 millones de € de beneficios

¿Su problema?

El NAV actual 0,616€ es inferior en un 14,44% a la cotización actual de la compañía, manteniendo este ritmo de resultados puede lograr a final de año unos 45 millones de € de beneficio neto, lo que situaría a la empresa entorno a un PER 50.  De igual modo su deuda neta parece fuera de control.

Definitivamente sigue estando cara

*Inmobiliaria del sur: Ha sido la gran ganadora de los resultados este 1º trimestre al crecer cerca del 300% volviendo la actividad a niveles "precrisis", ha cumplido con creces los resultados de 2015 y todo apunta que este 2016 su beneficio neto se situará entre 10 y 11 millones de €.

Su plan está basado en "hechos" "obra en curso", no castillos en el aire o "hipótesis"

La actividad promotora de Inmobiliaria del sur sigue a buen ritmo, prevé entregar entre 2016/2017 329 viviendas por un importe de 69,6 millones de € , entre 2017/2018 603 viviendas por un importe de 171,4 millones de €.

A largo plazo cuenta directamente e indirectamente a través de Join Venture con 3600 viviendas pendientes de entrega (ya en construcción).  El futuro lo tiene asegurado.

A nivel patrimonial cuenta con 119.457m2 de locales y oficinas.

De los ingresos del 1º trimestre un 85% proceden de la actividad promotora y un 14% de alquileres.

Su equipo gestor es el más cualificado del sector, sobrevivieron a la crisis ganando dinero todos los años menos en 2012, no necesitaron realizar ampliaciones de capital ni  daciones en pago, ni acudir al rescate de la Sareb como si hicieron el resto de cotizadas.

Sus ratios son los más bajos del sector.

Su NAV que se encuentra tasado en 16,78€, lo que otorga un 78,70% de potencial a la compañía,  este NAV probablemente subirá entorno a 1€ a final de año si cumple los objetivos.

¿Su problema?: Necesita un split urgentemente que aumente la rotación de títulos. Si la acción estuviera cotizando actualmente entorno a los 2€ (split 4 a 1) sería seguida por muchos más inversores, ayudaría a ponerla en valor..

No obstante tal como va la empresa tardará más o menos, pero hasta el NAV terminará llegando porque cada vez va a más.

*QUABIT: El propio auditor reconoce que basa sus cuentas en "proyectos inciertos". En nuestra web por el mes de marzo publicamos un articulo detallando que la empresa había incumplido su plan de captación de fondos.

Pese a la subida experimentada recientemente no se ha comunicado nada de los 70 millones de € que aportarían fondos internacionales, asimismo no se ha comunicado nada de los 30 millones de € que conseguiría de una línea de crédito. Tampoco se sabe nada de 25 millones de € restantes que conseguiría vía otra ampliación de capital.

La empresa sigue reiterando que ejecutara una ampliación de capital a 2,5€ para conseguir recursos suficientes para desarrollar 3000 viviendas y con ello conseguir 1000 millones de €.

Según un informe de Arcano, dicha ampliación se retrasara hasta el próximo año y según la propia compañía hasta dentro de 3 años no recibiría ingresos por actividad promotora.

En el primer trimestre la empresa consiguió colocar 162 viviendas, en su mayoría dación en pago y actualmente solo tendría unas 91 viviendas en stock equivalente a unos 8 millones de €.

Subir subió, su NAV lo tenemos tasado en 2,02€ desde que se completó la última ampliación de capital, una nueva ampliación implicaría una revisión de dicha cifra, no obstante mientras no aparezca dinero la empresa tiene 0 visibilidad.  Esta percepción cambiaria si aparece dinero.

*REALIA: La empresa ha reducido la deuda, tanto es así que este 1º trimestre fue aplicada una quita de 54 millones de €, este impacto hizo que la compañía ganase 58,6 millones de €, descontando dicho impacto quedarían 4,6 millones de €, la empresa vuelvea ser rentable. La mayoría de sus ingresos proceden de alquileres 70% promociones otro 20%

La empresa ha sido opada por Carlos SLIM, desgraciadamente el potencial hasta el NAV se ha reducido por las últimas subidas, cuando la comentamos en diciembre tenia recorrido superior al 100%, actualmente el recorrido hasta el NAV sería de solo un 32% ,calculado en 1,32€

*URBAS: Los resultados trimestrales parecen una broma no se facilitan cifras de ningún tipo más allá del resultado neto.

La compañía cuenta con 151 viviendas en stock en distintas promociones y varios millones de metros cuadrados en suelo en distintas poblaciones. .

El ultimo dato de NAV facilitado a final del ejercicio 2015 está tasado en 370 millones de €, equivalente a 0,011€ por título, en cambio sus fondos propios ascienden a 164 millones de €.

La deuda financiera neta a final del ejercicio 2015 ascendía a 169 millones de €.