El derecho de propiedad, dada su función social y la subordinación al interés general (artículos 33 y 128 de la C.E) tiene limitaciones. El Código Civil en su artículo 348 dice: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

Limitaciones de utilidad pública

a) Interés de la defensa nacional: el artículo 589 del Código Civil dispone que: “No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la materia”.

b) Interés de la seguridad de las personas y cosas: el artículo 389 dispone que: “Si un edificio, pared, columna o cualquier otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo”.

El artículo 390 establece que: “Cuando algún árbol corpulento amenazare caerse de modo que pueda causar perjuicio a una finca ajena o a los transeúntes por una vía pública o particular, el dueño del árbol está obligado a arrancarlo y retirarlo; y si no lo verificare, se hará a su costa por mandato de la Autoridad”.

c) Interés de la navegación, flotación, pesca y salvamento: el artículo 553 dice que: “Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento.

Limitaciones de utilidad privada

Estarían los derechos de tanteo y retracto legales, las relaciones de vecindad que afectan a la facultad de goce. Más adelante lo iremos viendo.

Las relaciones de vecindad

Las relaciones de vecindad constituyen una limitación normal del derecho de propiedad, surgen directamente por imperativo legal, no dan derecho a indemnización y son imprescriptibles.

Como entre los fundos contiguos la vecindad es origen de conflictos, es una exigencia social imponer a sus titulares limitaciones recíprocas para hacer posible un mejor ejercicio de sus derechos. De ahí que las relaciones de vecindad se consideren como un conjunto de limitaciones al contenido de la propiedad inmobiliaria. Digamos que las relaciones de vecindad afectan a fundos considerados en plano de igualdad y reciprocidad, creando derechos y deberes correlativos para los propietarios

Como es lógico, hay que respetar siempre la doctrina del abuso del derecho, que permite al perjudicado ser indemnizado del daño causado y los Tribunales pueden adoptar las medidas que impidan la persistencia en el abuso.

Acciones que nacen del dominio

– Acciones que se dan para reprimir una perturbación total: acción reivindicatoria.

– Acciones conducentes a reprimir una perturbación parcial: acción negatoria, acción “aqua pluvia arcenda” (concede al dueño o poseedor de una finca contra el dueño o poseedor de otra, para evitar los perjuicios que aquélla sufra por la variación del curso de las aguas o para pedir que quite o limpie las aguas estancadas o permita al demandante hacerlo por sí), acción declarativa de propiedad.

– Acciones de individualización de la cosa: acciones de deslinde o amojonamiento.

– Acciones reales registrales: atribuye acción al propietario inscrito para la defensa de su derecho frente a quien sin título inscrito se oponga a aquél derecho que perturbe su ejercicio.

En próximos artículos veremos cada una de estas acciones…