Vamos a ver qué derechos tienen derechos que tienen los integrantes de un condominio. Se pueden dividir en dos grupos: los derechos que se refieren a la cosa objeto de la comunidad y los derechos que corresponden como a los propietarios individuales.

Derechos de los comuneros en relación a la cosa común 

Podemos distinguir los siguientes derechos:

– Derechos relativos al disfrute. El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

–  Derechos relativos al uso y conservación de la cosa común. Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.

– Derechos relativos a la alteración de la cosa común. Para los actos que van más allá de la administración y suponen una disposición o una alteración sobre la cosa común, no basta el acuerdo de la mayoría, sino que es necesaria la unanimidad de todos los propietarios. Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. La cuestión consiste en dilucidar cuándo estamos en presencia de actos de administración que pueden ser aprobados por mayoría y cuándo estamos ante actos de alteración que exigirían la unanimidad. La jurisprudencia consiste considera que los actos de administración se caracterizan por estar referidos únicamente al aprovechamiento de la cosa y, además, por su carácter transitorio. En cambio, los actos dispositivos arrojan consecuencias permanentes en relación con la titularidad de la cosa.

– Derechos relativos a la administración. Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

– Derechos relativos a la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común. El Tribunal Supremo mantiene que cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, ya sea para ejercitarlos o para defenderlos, en cuyo caso la Sentencia recaída en su favor aprovechará a los demás cotitulares, sin que les perjudique la adversa o contraria.

– Derecho relativo a la división de la cosa común. Todo condueño tiene el derecho de instar en cualquier tiempo la división de la cosa común, o bien, si ésta es indivisible, se adjudique a uno de los comuneros con obligación de indemnizar a los demás, o se venda en pública subasta.

Derechos de los comuneros en relación con su cuota

A diferencia de los anteriores derechos que se rigen por el principio de subordinación, éstos se caracterizan por el principio de autonomía de cada partícipe. Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.

El derecho que tiene cada copropietario sobre su cuota es, en principio, independiente y exclusivo y, al tener la plena propiedad, cada comunero tiene atribuida la libre disposición sobre su cuota, pudiendo enajenarla, cederla o hipotecarla. También puede sustituir otro en su aprovechamiento lo cual puede configurarse de dos formas:

• Cediendo a un tercero el derecho a percibir los frutos que corresponderían al copropietario cedente.
• Constituyendo un derecho de usufructo sobre la cuota propia que concede al usufructuario no sólo el derecho a percibir los frutos, sino también las facultades que corresponden al propietario con referencia a la administración y gobierno de la cosa común.

El tercero que adquiere la cuota de la que ha dispuesto uno de los comuneros iniciales entra, a su vez, en la comunidad del derecho de propiedad  y cuando la comunidad se extinga, a este comunero que fue adquirente de una cuota se le adjudicará, como a cualquier otro comunero, una concreta parte del derecho o de la cosa sobre el que tendrá titularidad plena.