Veamos qué cláusulas son aconsejables que aparezcan en todo contrato de arrendamiento urbano para que no haya problemas con el alquiler entre arrendador y arrendatario.

– Duración del arrendamiento: ha de ser pactada por las partes y si fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el inquilino manifieste al casero, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato su voluntad de no renovar.

– Garantías: está la fianza de un mes de alquiler, que es obligatoria por ley. También el dueño puede exigir otras garantías extra como aval bancario o bien otro mes de renta.

– Indemnización si no se cumple el contrato tras seis meses: el arrendatario puede desistir del contrato cuando lleve ya seis meses, tan sólo ha de decírselo al arrendador con 30 días de antelación. Se puede incluir en el contrato que el inquilino indemnice al dueño con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que falta por cumplir (periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización). También pueden pactar la indemnización en caso de querer irse el arrendatario antes de pasar seis meses.

– Gastos que corren por cuenta del arrendatario:

El propietario está obligado a lo siguiente:

Arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe.
Mantenimiento y conservación del techo de la casa, suelos, paredes y chimeneas.
Mantenimiento y resolución de problemas de la instalación eléctrica, tuberías y calefacción.
Sustitución y reparación del termo.
Sustitución y reparación de averías en electrodomésticos, excepto si se trata de averías menores.
Plagas derivadas del mal funcionamiento de las instalaciones (incluso las plagas podrían ser responsabilidad de la comunidad de vecinos, sin descartar al Ayuntamiento).
En lo referente al inquilino, tiene la obligación de avisar al arrendador acerca de la necesidad de reparaciones, permitiendo que éste pueda comprobarlo. Pero también tiene una serie de obligaciones de las que hacerse cargo:

La facturas de luz y agua generadas durante la prolongación de una avería en grifos y cisternas (el inquilino se hace cargo de todo lo que puede medirse con contadores individuales).
Los desperfecto derivado del mal uso de la vivienda.
Rotura de persianas, lámparas, cambios de bombillas, eliminación de orificios en la pared ocasionados por cuadros.
Pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda (la jurisprudencia establece que una reparación se considera pequeña cuando su coste sea inferior a 150 euros, aunque las partes pueden llegar a otros acuerdos si quieren).
Daños en la instalación eléctrica derivada de la sobrecarga por el mal uso de la red (conectar demasiados aparatos a la vez).
El arrendatario puede realizar reparaciones urgentes para evitar daños mayores o incomodidades graves, y exigir después el importe al propietario, pero debe comunicárselo de forma previa.

Si el dueño ha de realizar una obra que no pueda esperar hasta la finalización del contrato, el inquilino tendrá que soportarla, pero si ésta le priva de poder usar una parte de la vivienda y durase más de veinte días, la renta deberá disminuir en proporción a la parte de la vivienda de la que no pueda disfrutar.

– Prohibición de subarriendo: la vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

– Renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente: si se va a vender la casa alquilada, si el dueño quiere evitar el derecho de adquisición preferente del inquilino, tiene que dejarlo por escrito. Decir que las partes pueden pactar la renuncia y el arrendador comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

– Obras: el arrendatario necesita el consentimiento expreso y por escrito del arrendador para realizar cualquier tipo de obra en la vivienda arrendada.

– Si se permite o no animales. Ha de quedar perfectamente recogido, por escrito y de manera expresa. En caso negativo, no hay problema. En caso afirmativo, hay que especificar qué animales pueden ser y cuáles no.