Tras la política de los bancos de favorecer el tipo de interés fijo en sus hipotecas se ha unido un nuevo planteamiento en el que el diferencial de las hipotecas variables baja al 0,89%. Vamos a repasar este nuevo panorama y revisar qué colectivos pueden ser los más beneficiados.

Entidades bancarias que se han sumado a la bajada del diferencial en hipotecas variables

Existen actualmente un grupo de bancos que han adoptado la decisión de rebajar el diferencial de sus hipotecas a tipo variable a un 0,89%. Entre ellos está Bankinter, BBVA, Openbak, Liberbank y Coinc, además del Banco de Santander que reduce aún más este diferencial hasta un 0,79%.

Hipoteca a tipo fijo y a tipo variable

Quizás sería conveniente comenzar explicando el funcionamiento básico de los dos grandes grupos de préstamos hipotecarios concedidos en cuanto a la forma de calcular su tipo de interés:

• Por un lado, están aquellas en las que se pacta un tipo fijo de interés, por lo que, pase lo que pase en el mercado financiero, seguiremos pagando lo mismo durante toda la vigencia de nuestro préstamo. Los tipos de interés varían dependiendo de la entidad, pero rondan entre un 2,37% y un 2,92% en el grupo de las más económicas.

• Y por otro están aquellos préstamos hipotecarios cuyo tipo de interés está vinculado a un índice de referencia, habitualmente el Euribor. Este es el Euro Interbank Offered Rate, un promedio de los tipos de interés que los propios bancos europeos se conceden los préstamos entre ellos. Este índice se usa como base general para la concesión de préstamos hipotecarios al público en general, al que los bancos añaden al Euribor un diferencial que es de lo que se habla en este artículo.

Parece ser que la nueva estrategia bancaria, antes más centrada en promocionar sus hipotecas a tipo fijo, ha incluido las de interés variable y cada vez más entidades bancarias se suban a esta bajada ajustando su diferencial al 0,89%.

Algunos bancos con los diferenciales más bajos

Hipoteca variable del Banco Santander

Este es el préstamo hipotecario donde el diferencial puede alcanzar un mínimo de un 0,79%. Pero eso conlleva una serie de limitaciones y obligaciones. En primer lugar, el capital máximo por el que se puede financiar la adquisición de la nueva vivienda no puede superar el 60%, lo que obliga al cliente a tener una cantidad ahorrada significativa antes de poder meterse en la aventura de comprar nueva vivienda con hipoteca. Si se solicita un importe superior al 60%, el diferencial se ajustará al nuevo estándar del 0,89%.

Además de la cantidad, conseguir el diferencial 0,79% implica una vinculación importante con la entidad bancaria. Las condiciones a cumplir son las siguientes:

• Domiciliación de la nómina. El requisito más extendido en este tipo de contratos. En este caso, dicha nómina o la cantidad que se reciba por desempleo tendrá que tener un mínimo de 1.200 euros. Si eres pensionista esta tendrá que ser superior a 600 euros. Los autónomos también pueden acceder a este diferencial, y en su caso tendrán que tener domiciliados los pagos correspondientes por un importe mensual mínimo de 250 euros.

• Domiciliación de recibos. El cliente tendrá que domiciliar tres recibos en su cuenta y tendrá que ser así en los 3 meses anteriores a las revisiones correspondientes.

• Compras con tarjeta de crédito. En este aspecto, el cliente tendrá que realizar al menos seis compras cuyo pago se realice con la tarjeta del banco durante el mismo plazo de tres meses antes de la revisión.

• Seguros. Y por último, será necesario contratar un seguro del hogar y un seguro de vida.

Hay que tener en cuenta que el incumplimiento de estas condiciones puede acarrear subidas en diferencial del préstamo hipotecario de hasta un 1,20%, por lo que el beneficio inicial se esfumaría.

En cualquier caso, durante el primer año del préstamo hipotecario el tipo de interés será fijo a un 1,79%. Los límites máximos y el plazo de duración varían según se hable de vivienda habitual o de segunda vivienda. En el primer caso el importe máximo a financiar será del 80% y el plazo de amortización de 30 años; en el segundo, el importe máximo financiado será del 70% y el plazo de 25 años. Existen comisiones por cancelación anticipada de un 0,50% durante los primeros cinco años y del 0,25% a partir de ese momento.

Hipoteca variable del BBVA

Igual que en el caso anterior, para poder obtener el interés del Euribor + 0,89% se tienen que cumplir una serie de condiciones y mantener una vinculación con la entidad.

• Domiciliación de nómina. En este caso, el importe de la misma se reduce a la mitad y queda fijado en 600 euros de nómina o 300 en el caso de recibir una pensión. El pago del recibo de autónomos en cambio es superior con respecto al Santander y deberá ser por un importe de 300 euros.

• Seguros. Se tendrán que contratar con el banco tanto el seguro de la vivienda como un seguro de vida.

• El importe financiado no podrá ser superior al 80% del valor de tasación de la vivienda a hipotecar. La comisión por cancelación total anticipada es igual que la del Banco Santander, 0,50% durante los primeros cinco años y un 0,25% después.

La vinculación es la clave

Podemos ver un cambio en la política de las entidades bancarias en el que el diferencial de las hipotecas baja al 0,89%, pero a costa de una gran vinculación con el banco. Podría ser una buena noticia que apoye el sentimiento alcista en el mercado de compraventa inmobiliario, pero leyendo la letra pequeña también se puede concluir que el trabajo en el campo laboral sigue siendo inestable y que los bancos ajustan sus exigencias para no pillarse los dedos como en tiempos pasados.