La adquisición en propiedad de la vivienda habitual ha sido y es una característica habitual de los ciudadanos de este país. Y con dicha adquisición, dada la enorme liquidez necesaria para ella, se han formalizado un ingente número de préstamos con garantía hipotecaria.

Las condiciones de estas escrituras han sido redactadas por los gabinetes jurídicos de los bancos y, barriendo para casa, se han incluido en ellas diversas cláusulas que finalmente han sido consideradas abusivas por los tribunales. Pero ¿qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar exactamente, y en qué situaciones?

Vamos a analizar en este artículo las cláusulas más importantes que han sido declaradas abusivas, qué importes se pueden reclamar y por qué vías.

Cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios

Aunque cada escritura tiene condiciones específicas, sí hay diversos grupos de cláusulas abusivas para los clientes:

Cláusula suelo

Existen dos formas básicas de calcular el interés de los préstamos: o a tipo fijo durante toda la vida de la hipoteca o a tipo variable referenciando dicho interés a un índice, habitualmente el Euribor.

El problema de esta segunda opción era que el banco incrementaba su tipo de interés a medida que lo hacía el Euribor, pero incluía en las hipotecas una cláusula que impedía que dicho tipo de interés bajase de un mínimo. Es decir, se convertía en una hipoteca de interés variable solo al alza y con nulo riesgo para la entidad bancaria.

Gastos de la escritura de constitución de hipoteca

Debido a la cuantía entregada por el banco, la devolución de la misma se garantiza con una hipoteca. Dicha hipoteca tiene que formalizarse, tramitarse e inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente para que el banco tenga sus derechos completamente asegurados.

El problema en este caso es que de forma sistemática, el banco ha cargado a los clientes los gastos de una escritura cuya finalidad era obtener garantías para él mismo.

Desglose de los gastos de la constitución de hipoteca que se pueden reclamar

• Gastos de notaría. Los cobrados por las notarías con relación exclusiva de la formalización de escritura de préstamo hipotecario.
• Gastos del Registro de la Propiedad. Los de la constitución de hipoteca.
• Gestoría. Solo en el caso en el que la misma se impuso al cliente por parte del banco.
• Tasación de la vivienda. La tasación de la vivienda es la base para el cálculo de la garantía hipotecaria y es posible reclamar los gastos de la misma si fue el propio banco el que determinó que empresa debía de realizarla.

Gastos no incluidos en la reclamación

No todos los gastos de la adquisición de la vivienda pueden ser reclamados, únicamente lo de la escritura de préstamo hipotecario. Los correspondientes a los gastos de compra y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que gravan la adquisición siguen siendo de cuenta del comprador.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo hipotecario

Hemos dejado para el final el famoso impuesto de Actos Jurídicos Documentados que tanta polémica ha generado. Y eso ha sido así porque el propio Tribunal Supremo ha cambiado de opinión, y aunque a partir de su sentencia de diciembre de 2.015 que se declaraban abusivas y nulas las cláusulas de imputación de gastos de la hipoteca al cliente, sucesivas sentencias sentaban jurisprudencia en el sentido de que este impuesto si fuera satisfecho por el solicitante del préstamo.

Sin embargo, la Sala III del Alto Tribunal dictó sentencia firma el 16 de octubre de 2018 declarando que el impuesto debía de ser satisfecho por la entidad bancaria.  Un día después se emitió una nota informativa diciendo que dicha decisión se iba a replantear y fue el Pleno de dicha sala el que finalmente se decantó a favor de los bancos imputando el impuesto al cliente.

De inmediato, el gobierno socialista de Pedro Sánchez comunicó el lanzamiento de un decreto en el que se obligaba a los bancos a pagar dicho impuesto.

¿Se puede reclamar el Impuesto de actos Jurídicos Documentados a Hacienda?

Finalmente, con la nueva ley hipotecaria, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados correrá a cargo de los bancos, pero no podrá reclamarse de forma retroactiva, por lo que queda fuera de los gastos que pueden reclamarse como abusivos.

¿Qué documentación hay que presentar para reclamar los gastos abusivos?

En primer lugar, copia de la escritura de préstamo hipotecario en la cual figure la cláusula que se pretende declarar abusiva.

Después copias de las facturas de la notaría, el Registro de la Propiedad y la tasación, en su caso.

¿Cómo realizar la reclamación?

Se aconseja dirigirse primeramente al banco a través de un escrito solicitando la devolución de las cantidades correspondientes. En el caso de que existieran cláusulas suelo suele haber un departamento destinado a este fin, y el banco debería informar en sucursales y en su página web sobre el sistema de reclamación para este tipo de cláusulas.

Pasados dos meses desde la presentación, es conveniente tener una forma de determinar dicha fecha, se puede realizar la reclamación, ya sea por vía civil o a través de una demanda judicial.

En este último caso habrá que contratar a un abogado y un procurador y realizar la demanda en el partido judicial del domicilio del hipotecado o en el del banco, indistintamente.