Llevamos muchos años hablando de la burbuja inmobiliaria y del daño que ha hecho la crisis a las economías europeas. La vivienda es una de las inversiones más importantes que realizan las familias europeas, la cual además tienen que financiar a lo largo de casi toda su vida laboral; de ahí que, el estudiar la evolución de los precios tenga una gran importancia de cara a evaluar el bienestar de los hogares europeos, y en particular para ver qué ha ocurrido con los hogares españoles.

Cuando analizamos la información estadística disponible, nos damos cuenta de lo diferente que ha sido la evolución de los precios residenciales en Europa. En el cuadro siguiente podemos observar cómo han variado los precios en el período de crisis 2007/2013:

Está claro que los dos países con una mayor burbuja inmobiliaria, España e Irlanda, han disminuido los precios por encima del 40%, aunque sabemos ya por la Oficina de Estadística de Irlanda que durante 2014 ha habido una subida significativa de los precios, mientras que en España están más o menos al mismo nivel, por lo que es posible que cuando se conozcan las estadísticas del año 2014, ambos países estén en torno al 40% de disminución.

Sin embargo, los países en los que la crisis no ha sido especialmente significativa, vemos que los precios incluso han subido, como es el caso de Austria, Luxemburgo, Suecia, Alemania y Bélgica. Portugal ha tenido una relativamente baja disminución, en torno al 16%, mientras que los otros dos países rescatados, Chipre y Grecia han disminuido los precios en un 28% y un 37% respectivamente.

La conclusión es que la crisis ha afectado de forma muy distinta a las economías europeas, aunque lógicamente habría que tener en cuenta en qué países se había producido una burbuja inmobiliaria previa y en qué países no. Por ello, podemos ver cuál ha sido la evolución desde el comienzo de siglo, la cual se puede observar en el siguiente cuadro:

Dejando al margen países pequeños como Malta y Luxemburgo en los que la ausencia de terreno edificable puede tener una influencia significativa, podemos ver que en Alemania han disminuido incluso los precios de las viviendas en los últimos trece años, concretamente en un 8,26%, lo cual puede tener que ver con que la figura del alquiler es muy habitual en aquel país. Y el otro dato importante es que en España, y a pesar de que haya por ahí personas interesadas que ya claman porque vuelvan a subir los precios de las viviendas, lo cierto es que han subido un 13,66% desde antes de la burbuja, lo cual, unido a la famosa “devaluación interna” que nos ha traído los salarios “nimileuristas”, y el hecho de que si tenemos en cuenta la inflación y las subidas de impuestos en nuestro país, la capacidad adquisitiva de los españoles ha disminuido casi un 30% en el período de crisis (50% para una familia que esté dedicando un 40% de su renta a pagar una hipoteca –la mitad del 60% que le queda-), podemos augurar que las subidas de precios de la vivienda residencial en España no se van a producir, ni tendría sentido que se produjeran. Sencillamente, no hay dinero ni salarios para que pueda producirse.

En la misma línea de argumentación, hemos de incidir en que en el año 2014 no se está produciendo ningún despegue del negocio inmobiliario. En el cuadro siguiente podemos ver cómo han evolucionado el número de compraventas en los nueve primeros meses de cada año, desde 2007 a 2014, y la conclusión es que en los últimos cuatro años estamos en un nivel cercano a la tercera parte de lo que ocurría en 2007, con tan solo 254.000 hipotecas firmadas. Sí, es más que en 2013, pero es que ese año fue el peor con diferencia de toda la crisis, y lógicamente las comparaciones siempre serán positivas si sólo nos fijamos en el peor año, en vez de analizar la serie completa:

En cuanto al número de hipotecas, ocurre lo mismo, aunque esta vez en el año 2014 son la quinta parte de las que se hacían en el año 2007, ya que cada vez se compra más al contado y menos con crédito, debido a las restricciones de acceso a la financiación que han tenido como protagonista a una banca centrada en invertir sin riesgo en deuda pública en lugar de ejercer su función: canalizar el ahorro hacia la inversión productiva.

Vemos que el importe medio de las hipotecas también ha caído casi a la mitad, lo cual está en línea con la caída de los precios y con la disminución del porcentaje a financiar por parte de los bancos. Y la cifra más significativa es el número de hipotecas por compraventa, que ha pasado de 1,11 (antes se daban segundas y terceras hipotecas sobre la misma vivienda) a 0,60 y sigue descendiendo; esto es, las inversiones se hacen deshaciendo ahorro, y no tomando crédito.

Por consiguiente, debemos ser muy cautos al decir que el mercado inmobiliario ya ha pasado lo peor, y que a partir de ahora va a volver a subir hasta llegar a niveles “razonables”. No es así. Las viviendas cuestan ahora casi 14% más que en el año 2000, y seguimos teniendo encima la crisis y lo que es peor, la “devaluación interna”. Las casas se compran con renta disponible, y entre los impuestos y los salarios de derribo, a los españoles les cuesta llegar a fin de mes. No están para tomar riesgo a treinta años en una hipoteca, cuando a lo mejor el mes que viene los mandan al paro. Sólo los extranjeros pueden tener renta disponible para comprar, pero normalmente se dirigirán a la costa o a inmuebles en el centro de las grandes capitales. El resto no harán inversiones.