Al principio de la Crisis se consideraba que el mejor proxy de la evolución de la morosidad de la banca era el desempleo. Luego descubrimos que las condiciones financieras pueden ser igual de  relevantes como también el comportamiento del precio del activo subyacente al préstamo.  En España el aumento de la morosidad durante buena parte de la Crisis ha correspondido al sector inmobiliario. Más tarde se ha centrado en el hipotecario y ahora hay una cierta aprehensión sobre la morosidad empresarial. La morosidad, controlarla, es clave para que se mantenga la solidez del sector financiero y el flujo del crédito se recupere. Y detrás de la esperada mejora de la morosidad,  como he dicho antes,  está la evolución económica (desempleo), los costes de financiación y el precio de los activos. Aunque factores relacionados no se puede decir que se retroalimenten los unos a los otros.

Entre los muchos datos económicos publicados en los últimos días en USA, una verdadera aglomeración de datos aplazados tras la parálisis administrativa de las dos primeras semanas de este mes, ayer conocimos  los precios de la vivienda a finales del verano. Una subida  superior a lo esperado del 12.5 % anual que confirma su aceleración observada ya a principios del ejercicio. Precios de la vivienda con subidas de dos dígitos, condiciones de financiación favorables, desempleo a la baja.....la morosidad de consumo de la banca norteamericana está retrocediendo y la empresarial, es cierto, muestra indicios de contención. Ahora piensen en que la Fed está implícitamente soportando este proceso con compras de papel hipotecario de más de 40 bn.$ al mes. ¿Hasta cuándo?.

Hay muchos indicadores que apuntan a que el ajuste del sector residencial, uno de los excesos detrás de la Crisis financiera y económica norteamericana (cada país tiene lo suyos, aunque las coincidencias son inquietantes), ha finalizado:  no sólo la subida de los precios, su relación frente a alquiler o renta disponible por debajo de promedio histórico, stock de viviendas muy anterior a la Crisis,  meses de absorción de stock de viviendas al ritmo de ventas en niveles de 2004, construcción creciendo a ritmos de dos dígitos (y aún por debajo de promedio). Entonces, ¿por qué la Fed sigue comprando papel hipotecario?;  es  más: ¿por qué algunos consejeros han considerado que antes dejaran de comprar deuda pública que MBS?. De hecho, el fuerte descenso de las aplicaciones de compra desde las familias en septiembre ante el repunte de los tipos de interés hipotecarios sin duda estuvo detrás de la indecisión de la Fed en el FOMC de aquel mes al no limitar las compras de papel.

La pregunta después de todo lo anterior es obligada: ¿hasta qué punto la mejora del mercado residencial norteamericano es achacable solo a la Fed?; la pregunta inversa: ¿hasta qué punto puede revertirse esta mejora si la Fed deja de comprar papel hipotecario?. Ya sé que la respuesta a estas cuestiones va a depender de la propia recuperación económica, del desempleo y de los tipos de interés. Todo esto es lo que nos ha enseñado la Crisis.  Y así volvemos de nuevo al principio del análisis. Eso sí, con los precios de la vivienda repuntando a ritmos del 12.5 % anual.

Vuelvo a recordar un comentario de Buffett hace casi dos meses: es más fácil comprar que vender.