Para muchos, la compra de inmuebles es la mayor inversión financiera en la vida ¿Pagar una hipoteca es realmente mejor idea que pagar el alquiler? Las propiedades en las principales economías se han desarrollado peor que los principales índices bursátiles. La compra de inmuebles supone unos costes más altos que las inversiones en ETFs. Los propietarios de viviendas a menudo son mejores protectores que los inquilinos. Ser propietario de una casa a menudo es más de una inversión. Comprar en vez de alquilar suele estar entre las prioridades de la agenda de la gente que ve la más mínima posibilidad de ser capaz de financiar tal adquisición. El alquiler es una pérdida de dinero y la compra es la manera perfecta de ahorrar para la jubilación, o eso dice el argumento...Además de eso, a menudo los gobiernos subvencionan las inversiones en el sector inmobiliario privado. Por ejemplo, en Dinamarca los intereses pagados sobre los préstamos son parte deducible de impuestos y los beneficios obtenidos de vender el propio apartamento a menudo están libres de impuestos.

¿Qué podemos comprar si no es una casa?

La gente suele olvidar que la compra de bienes inmuebles tiene un coste y que podría no ser tan rentable como se supone. Debemos calcular, por tanto, si la inversión en inmuebles ofrece un rendimiento neto esperado mayor de lo que nos ofrece la compra de acciones (en forma de ETF, por ejemplo).

Para calcularlo, deberíamos tener en cuenta los diferentes costes que conlleva la inversión en una vivienda en comparación con las acciones, así como fijarnos en los diferentes rendimientos que ambas inversiones podrían ofrecernos.

Para hacernos una idea general, hemos recopilado los datos de los retornos de los propietarios de una serie de países comparado con sus índices. Podemos ver claramente que en la mayor parte del periodo examinado, los índices superan a las inversiones en viviendas.

Tan solo una vez (en 2004) los precios de la vivienda en Irlanda fueron claramente superiores a los índices al tomar como punto de partida el año 1990. En Japón, los precios de la vivienda cayeron drásticamente en el período indicado, mientras que en Alemania el aumento fue más bien pequeño.

Precios de las viviendas en los países seleccionados vs. al DAX 30 y S&P 500 (1990, 1994, 2004, 2014):

Fuente: The Economist, Yahoo Finance, Deutsche Bundesbank; 1990=100 (nota: el DAX es un índice de rendimiento, es decir, los dividendos se reinvierten)

No podemos olvidar nuestra situación financiera personal

Como se ha mencionado también, debemos tener en cuenta los subsidios, impuestos y similares. Puesto que éstos difieren de un país a otro y entre los individuos, los cálculos concretos deben basarse en la situación del individuo.

La inversión inicial (incluidos los préstamos) suele ser mucho mayor en la compra de la propiedad en comparación con la inversión en acciones, pero esto puede explicarse en nuestro cálculo (ver tabla de más abajo).

Además del coste que está vinculado a este (intereses), también viene acompañado de un factor de apalancamiento. Por otro lado, no comprar la propiedad nos permite invertir más en acciones en los años siguientes a la inversión inicial (es decir el dinero ahorrado en el alquiler frente a la compra. Ver gráfico una vez más).

Cuidado con la brecha de costes

Cuando se trata de los costes directos de la inversión, las acciones definitivamente ganan sobre los inmuebles ya que la adquisición, la tenencia y venta de esta última viene con pagos superiores adicionales. No solo tenemos que pagar honorarios considerables para obtener préstamos y fincas registradas, además las comisiones a los agentes inmobiliarios son generalmente mucho más altos que los costes asociados a la compra de acciones o ETFs.

Además de ello, se debe sumar el mantenimiento y las reparaciones y estos factores por sí solos puede terminar fácilmente suponiendo varios cientos de euros al mes para un apartamento familiar normal (cuando se alquila un piso, el propietario suele ser responsable de, al menos, la mayoría de estas cosas) mientras que los honorarios para una cuenta de custodia son mucho más pequeños.

Por otro lado, aquellos que no han comprado todavía tienen que pagar un alquiler. Sin embargo, esa suma debería ser menor. La diferencia del coste ese poder ahorrar dinero, que luego puede ser potencialmente invertido (ver arriba)

El precio de estancamiento

Los costes indirectos son los costes de oportunidad, o el dinero perdido por haber invertido en el activo de menor rendimiento. Los precios de los inmuebles no siempre aumentan, o al menos no tanto como los índices bursátiles.

En el campo, en concreto, uno tendrá tiempos difíciles viendo cómo los precios suben más que la inflación (ver tabla de más abajo para ver ejemplos en el Reino Unid ). En las grandes ciudades, el valor de las viviendas a menudo aprecia más rápido que la inflación, pero incluso en esos casos, los índices bursátiles podría hacerlo aún mejor.

Existen un montón de datos que muestran cómo se han desarrollado los precios de las viviendas en las grandes ciudades (podéis leer, por ejemplo, este artículo en The Guardian o echar un vistazo a la sección de mercado de la vivienda de la página web de la Oficina de Estadísticas Nacionales del Reino Unido).

Al elegir la ciudad donde queremos vivir, podemos observar los datos acerca de los históricos cambios en los precios de la vivienda media de allí y se puede comparar con los índices bursátiles mundiales como el MSCI World o índices locales como el DAX alemán o el S&P500. Una vez más, no perdáis de vista el coste.

De nuevo aludiendo al primer gráfico, a continuación tenemos un cuadro comparativo de precios de la vivienda en seis países así como los precios del S&P en el mismo periodo. Aquí, hay tres años diferentes de base (1984, 1980, y 1990) para invertir el dinero y cinco diferentes (1994, 2004, 2014, 1998 y 2008), como "años de salida", es decir, para vender.

Fuente: The Economist, Yahoo Finance

Las casillas de color verde indican qué inversión rindió mejor en el año en que se comparaba con la base de los años 1980, 1984, y 1990.

La historia no siempre se repite

Como siempre, los acontecimientos históricos no predicen el futuro. Pero pueden ser utilizados para comparar el valor de un apartamento medio que hubiera hecho frente a un índice.

Para hacer el cálculo uno debería:

Empezar con una inversión inicial (la suma de los fondos propios de uno invertido en la propiedad frente a la misma suma invertida en acciones). Añadir los costes iniciales relacionados (suponiendo que esos son más altos para la compra de la propiedad, la diferencia también se invierte en acciones). Añadir los pagos mensuales, intereses y costas (la diferencia entre el alquiler de una propiedad alquilada y el pago mensual asumido vinculado a la propia vivienda puede ser invertido mensualmente en acciones en caso de que su positivo). Cálculo de cómo se espera que las inversiones (el apartamento/casa frente a la cartera) se desarrollen dentro de 10, 20 y 30 años. Hay que tener en cuenta las posibles subvenciones y los impuestos por lo que los rendimientos de ambas inversiones se pueden comparar.

A menudo, las inversiones en acciones superaron a las de propiedad. Además, invertir en acciones es, sin duda, la solución más flexible ya que los pagos mensuales se pueden reducir o aumentar con más facilidad dependiendo de su situación financiera actual (por no hablar de la venta de una propiedad y los costes vinculados a ella).

No obstante, aquí también se encuentra la razón por los que tienen la propiedad comprada, a pesar de tener un peor rendimiento en comparación con las acciones a largo plazo, podría ahorrar más dinero que los que no lo hicieron.

La razón se basa simplemente en los esfuerzos de inversión en una propiedad, es decir, la cantidad mensual que destinamos durante décadas, mientras que la gente no suele "apartar" sumas similares para invertir mientras están de alquiler.

Es un efecto psicológico, entonces, a favor de ser propietarios de una vivienda, pero una vez que uno es consciente de ello, sin embargo, podemos evitar fácilmente esa trampa, al menos en teoría.

Debemos tener en cuenta otro efecto psicológico: Para muchos, la compra es también una decisión muy personal y viene con el compromiso y la seguridad de tener su propia propiedad para vivir.

El "rendimiento" futuro no se encuentra en este cálculo. Tal vez hay que considerar comprar una propiedad como una mezcla entre inversión y consumo.

En cualquier caso, antes de comprar la propiedad o decidir no hacerlo, ¿por qué no hacerse una pregunta: ¿Cómo sería mi horizonte a 30 años si comprar una propiedad ahora en comparación con invertir la misma cantidad en acciones?

Hay que hacer un cálculo basado en el desarrollo de los precios en la ciudad en la que vivimos y en un importante índice bursátil europeo o mundial. El resultado puede sorprender o puede que no, pero al menos ahora basamos nuestra decisión -quizá una de las decisiones financieras más grande en nuestra vida- en números más que en sentimientos.