Un problema habitual que por desgracia se encuentran muchos compradores de una vivienda es que ésta presenta problemas, desperfectos, vicios ocultos. Veamos jurídicamente qué se puede hacer al respecto.

Indicar de antemano que cuando la compraventa se lleva a cabo entre particulares no se actúa como si fueran consumidores, sino como particulares, lo que implica que el tema de los vicios ocultos se dilucirá por las normas del Código Civil y no por la legislación de defensa de los consumidores.

Es cierto que en unas ocasiones el problema vendrá motivado por la falta de comprobación del comprador y en otras por una imperante mala fe del vendedor, con lo que hay que ser conscientes de que en caso de haber desperfectos o vicios ocultos existe un plazo legal para reclamar.

La regla general es que el vendedor está en la obligación de afrontar los problemas que tenga la vivienda, con el requisito de que éstos deben de hacer que sea impropia para el uso al que se destina o en todo caso que disminuya dicho uso, de manera que el comprador , de saberlo en su momento, no la hubiese comprado o bien hubiese pagado menos dinero por ella.

¿Y qué son los vicios ocultos, cuáles podemos enumerar? Por ejemplo los siguientes:

• Problemas en las tuberías
• viviendas que adolezcan de aluminosis.
• Viviendas que tengan fuertes derramas y que hayan sido aprobadas en junta general celebrada antes de la compraventa.

La aparición de vicios ocultos otorgan el derecho al comprador a exigir del vendedor el saneamiento de la vivienda, así como la resolución del contrato o la modificación de sus condiciones. En cambio, el vendedor no será responsable si los defectos son manifiestos o están a la vista, así como tampoco los que no sean visibles si el comprador es un perito que por razón de su profesión debería fácilmente conocerlos. Si el vendedor ignoraba la existencia de vicios, está obligado igualmente a sanearlos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato.

Si se le da la razón al comprador, éste podrá optar entre:

* Desistir del contrato, teniendo que serle devueltos los gastos que pagó.
* Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
* Indemnización por daños y perjuicios.

La carga de la prueba corresponde al comprador, de manera que es él quien ha de demostrar la existencia de vicios ocultos y que son anteriores a la compra de la vivienda.

En el caso de las viviendas de nueva construcción, el periodo de garantía de la edificación prevé unos plazos de uno, tres y diez años en función de la tipología y origen del defecto, de manera que el promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico deben responder ante los propietarios por los desperfectos o vicios siguientes:

• Durante 10 años, de los daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios que afecten a la cimentación, pilares, forjados, muros de carga o otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. En resumen, la estructura y todo lo que se deriva de ello tiene una garantía de 10 años.
• Durante 3 años, de los daños materiales ocasionados en el edificio a consecuencia de defectos o vicios de los elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad en materia de higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, etc. Se incluyen dentro de ese apartado las humedades, la falta de aislamiento, las grietas de origen no estructural, problemas en las instalaciones, etc.
• Durante 1 año, de los daños materiales por defectos o vicios de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

En el caso de las viviendas de segunda mano, el plazo para reclamaciones por vicios ocultos es de 6 meses, contados desde la entrega de la vivienda vendida. Al ser un plazo de caducidad, aunque hagamos el requerimiento extrajudicial, si no interponemos la demanda en ese plazo, perderemos nuestro derecho.

Sin embargo, cuando el defecto es grave y hace la vivienda inhabitable, el plazo es de 5 años, ya que la acción a interponer es la de resolución del contrato, por incumplimiento del mismo por parte del vendedor. Podremos exigirle que nos devuelva el precio que pagamos por la vivienda, daños y perjuicios, así como intereses. Para ello, deberemos de contar con un perito y su informe pericial.